Wie die Analyse der Gesundheitssituation bei der Gestaltung von Immobilienentwicklungen für die städtische Gesundheit helfen kann

Durch den Einsatz von Gesundheitssituationsanalysen können Entwickler Immobilienprojekte erstellen, die neuen Wert schaffen, indem sie das Wohlbefinden der Gemeinschaft verankern. | Der offene Zugang zu diesem Artikel wird durch Biositu, LLC ermöglicht.

Von Adele Houghton & Matthew KieferHerbst 2023

Krisen im Bereich der öffentlichen Gesundheit wie die COVID-19-Pandemie, die Fettleibigkeitsepidemie und hitzebedingte Krankheiten, die durch den Klimawandel verschärft werden, werfen ein Schlaglicht auf die sozialen, wirtschaftlichen und politischen Kräfte, die den unterschiedlichen Gesundheitsergebnissen verschiedener Gruppen von Menschen in derselben Gemeinschaft zugrunde liegen. Diese sogenannten „sozialen Determinanten der Gesundheit“1 tragen zu Unterschieden in der Lebenserwartung von einem Jahrzehnt oder mehr in verschiedenen Stadtteilen derselben Stadt bei. Architektonische Gestaltung und Landnutzungsgestaltung können diese Ungleichheit vergrößern oder verringern, indem sie die Exposition der Menschen gegenüber Umweltgefahren wie extremer Hitze und giftigen Chemikalien sowie den Zugang zu gesundheitsfördernden Verhaltensweisen wie körperlicher Aktivität und gesunder Ernährung kontrollieren.2

Angesichts dieser Bedenken konzentrieren sich politische Entscheidungsträger und Befürworter des öffentlichen Gesundheitswesens darauf, wie groß angelegte private Immobilienentwicklungen dazu beitragen können, gesundheitliche Ungleichheiten zu beseitigen. Bei der Genehmigung solcher Projekte spielen soziale Determinanten von Gesundheit eine zunehmende Rolle. Gemeindegruppen und Genehmigungsausschüsse erwarten von den Entwicklern, dass sie darlegen, wie ein geplantes Projekt der umliegenden Nachbarschaft zugute kommen würde. Oft konzentrieren sich diese Gespräche auf soziale Vorteile: Schaffung von Arbeitsplätzen; Zugang zu Wohnraum; und Verbesserungen wie Parks, Wanderwege und bessere öffentliche Verkehrsmittel. Unabhängig davon verlangen immer strengere Landnutzungs- und Umweltgenehmigungsprogramme von Entwicklern, dass sie sich mit Treibhausgasemissionen, Klimaresilienz und anderen Umweltauswirkungen befassen.

Gleichzeitig haben die jüngsten Schritte der US-Börsenaufsichtsbehörde Securities and Exchange Commission zur Standardisierung der Berichterstattung über Klimarisiken dazu geführt, dass börsennotierte oder regulierte Anleger wie Geschäftsbanken und Immobilieninvestmentfonds Screening-Fragen zu Treibhausgasemissionen und Klimarisiken einbeziehen. Änderungsrisiken bei der Bewertung von Immobilienentwicklungsprojekten berücksichtigen. Entwickler wissen seit langem gut einzuschätzen, wie sich Marktfaktoren, die außerhalb ihrer direkten Kontrolle liegen, auf ihre prognostizierte Kapitalrendite auswirken. Doch sie stehen nun zunehmend unter Druck, die positiven und negativen Auswirkungen ihrer Projekte auch auf Gesellschaft und Umwelt abzuschätzen. Sogenannte Umwelt-, Sozial- und Governance-Rahmenwerke (ESG) sind für wirkungsorientierte Anleger zur vorherrschenden Methode zur Bewertung von Investitionen geworden.3

Um die positiven sozialen und ökologischen Auswirkungen eines einzelnen Immobilienentwicklungsprojekts zu bewerten, ist das ESG-Screening jedoch nicht gut geeignet. ESG entscheidet sich im Allgemeinen für universelle Maßnahmen, obwohl Immobilienwerte in den Konturen des Ortes verwurzelt sind. Und selbst wenn beim ESG-Screening gebäude- oder standortspezifische Maßnahmen wie LEED-Bewertungen zum Einsatz kommen, geht es nicht um die Art und Weise, wie ein Baugrundstück seine Umgebung beeinflusst und von ihr beeinflusst wird. Schließlich geht das ESG-Rahmenwerk auf jeden seiner drei Faktoren separat ein, obwohl sie tatsächlich miteinander verbunden sind und bei Immobilienprojekten oft Synergien erzeugen.

Die Immobilienbranche benötigt einen besseren Ansatz zur Bewertung der Auswirkungen der Entwicklung. Im Folgenden schlagen wir die Anwendung der Prinzipien einer Methode der öffentlichen Gesundheit vor, die als Gesundheitssituationsanalyse bezeichnet wird. Dieser überlegene Weg bietet einen systematischen Ansatz zur kontextsensitiven Definition, Messung und Bewältigung von Herausforderungen im Bereich der öffentlichen Gesundheit. Wenn es auf die Entwicklung von Gewerbeimmobilien angewendet wird, kann es den öffentlichen Genehmigungsprozess neu gestalten, indem es die sozialen Auswirkungen auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Nachbarschaft auf eine Weise verankert, die für Bewohner und Gemeindemitglieder offensichtlich ist.

Der Ansatz kann auch die Wertschöpfung von Immobilien grundlegend von innerhalb der Grundstücksgrenzen auf die Auswirkungen eines Projekts auf die umliegende Nachbarschaft umlenken. In größerem Maßstab eingesetzt, kann die Gesundheitssituationsanalyse den Wert von Immobilien neu definieren, sodass das profitabelste Projekt zu demjenigen wird, das den größten Nutzen für die Bevölkerung und die Gesundheit des Planeten bringt.

Der Wert eines Immobilienentwicklungsprojekts ist sowohl für seine Sponsoren als auch für andere, die es betrifft, unausweichlich im Ort verankert. Aufgrund ihrer Auswirkungen auf die Umwelt, die Wirtschaft und die Lebensqualität in der umliegenden Nachbarschaft wird die Immobilienentwicklung durch Zoneneinteilung und Umweltprüfungen stark reguliert. Die Art und Weise, wie ein Grundstück mit seiner Umgebung in Beziehung steht, ist wechselseitig: Der Kontext beeinflusst den Wert einer Immobilie für ihre Sponsoren und Nutzer, und das Projekt beeinflusst auch den Wert und Nutzen benachbarter Grundstücke und Gemeinden. Die maßgeschneiderte Gestaltung eines neuen Gebäudes oder die adaptive Wiederverwendung eines bestehenden Gebäudes zur Maximierung dieser gegenseitigen Beziehung kann einen Mehrwert für das Entwicklungsteam, die Gemeinde und die lokale Regierung schaffen.

Die Analyse der Gesundheitssituation ist von Natur aus gemeinschaftsbasiert und stützt sich auf nachbarschaftsspezifische Umweltgesundheitsdaten und Beiträge der Gemeinschaft.

Best-Practice-Leitfäden, Green-Building-Codes und in jüngerer Zeit auch ESG-Screening-Methoden haben diese grundlegende Wahrheit ignoriert und sich für universelle Maßnahmen entschieden, die kontextabhängige Probleme wie Luftverschmutzung durch lokalen Verkehr oder Überschwemmungsrisiken aufgrund der Höhe größtenteils vernachlässigen. Oberflächendurchlässigkeit und Wasserdurchfluss. Dieses Versehen kann dazu führen, dass Gelegenheiten verpasst werden, Projektmerkmale an die Bedürfnisse der Nachbarschaft anzupassen, das Vertrauen der Gemeinschaft aufzubauen und den Immobilienwert zu steigern. Es gibt einen besseren Weg.

Die von uns vorgeschlagene überlegene Methode, die Analyse der Gesundheitssituation, berücksichtigt sorgfältig die Lebensumstände der Bewohner einer Gemeinde und die Merkmale ihrer Nachbarschaft, die sich auf ihr Wohlbefinden auswirken können. Bei einem herkömmlichen Projekt könnte ein Entwicklungsteam in Gemeindeversammlungen den Schwerpunkt auf ökologische Nachhaltigkeitsbemühungen wie Netto-Null-Designziele legen (z. B. Reduzierung des Energiebedarfs auf die Menge, die vor Ort mit erneuerbarer Energie erzeugt werden kann). Wenn sich die Entwicklung jedoch in einem Viertel befindet, dessen Bewohner über hohe Asthmaraten berichten, ist es unwahrscheinlich, dass sie das universelle Ziel der Reduzierung der Treibhausgasemissionen mit Verbesserungen ihres täglichen Lebens verbinden.

Im Gegensatz dazu würde eine Gesundheitssituationsanalyse hohe Asthmaraten in der Nachbarschaft mit spezifischen klimawandelbedingten Belastungen in Verbindung bringen, die Asthmaanfälle auslösen oder verschlimmern können, wie zum Beispiel Ozon-Aktionstage und extreme Hitzeereignisse. Die Herstellung dieser Verbindung würde natürlich zu einer öffentlichen Diskussion über Projektdesignempfehlungen führen, die die Exposition gegenüber Asthmaauslösern verringern würden, beispielsweise Maßnahmen zur Reduzierung von Verkehrsstaus.

Durch das gezielte Pflanzen von Bäumen und Sträuchern, um den Standort vor Luftverschmutzungsquellen (z. B. einer Autobahn oder einer stark befahrenen Kreuzung) zu schützen, können die Bewohner zusätzlich vor verkehrsbedingter Luftverschmutzung geschützt werden. Durch die Maximierung der Bepflanzung und des Schattens kann die Luft rund um das Gebäude gekühlt werden, und passive Kühltechniken wie Isolierung, helle Oberflächen und bedienbare Fenster verringern das Risiko, dass die Innentemperaturen bei Stromausfällen gefährlich hohe Werte erreichen. All diese Strategien verringern auch den Beitrag des Projekts zu den Treibhausgasemissionen (dh seinen CO2-Fußabdruck). Aber Entwickler und Regierungsbeamte können diesen Punkt gegenüber der Gemeinschaft als wertvolle Sicherheit oder als Nebenvorteil eines Entwurfs anführen, dessen zentrales Ziel darin besteht, die Gesundheit und das Wohlbefinden der Nachbarschaft zu unterstützen.

Für Investoren und Aufsichtsbehörden kann die Analyse der Gesundheitssituation ESG-Ziele begründen und dabei helfen, den Erfolg zu messen. Es macht ESG-Kennzahlen und ihre Zusammenhänge sichtbar, indem es Umwelt-, Demografie- und Gesundheitsdaten aus Quellen wie den US-amerikanischen Zentren für die Kontrolle und Prävention von Krankheiten, der Federal Emergency Management Agency und der US-Umweltschutzbehörde verwendet, um grundlegende Klima-, Gesundheits- und Gesundheitsdaten abzubilden Gerechtigkeitsbedingungen in der Nachbarschaft rund um eine Entwicklung.

Durch die Verwendung leicht verfügbarer Open-Source-Datensätze und einer systematischen Methode, die nachbarschaftsspezifische Empfehlungen generiert, erhöht die Gesundheitssituationsanalyse die Transparenz und Gerechtigkeit bei der öffentlichen Bewertung vorgeschlagener Immobilienprojekte und spiegelt die einzigartigen sozialen, ökologischen und gesundheitlichen Merkmale jedes Viertels wider. Wenn Daten als Rahmen für Gespräche mit der Community über das Projekt verwendet werden, kann der Community-Engagement-Prozess von einer Routineübung in eine Gelegenheit umgewandelt werden, das Projekt so zu gestalten, dass es die Bestrebungen der Community widerspiegelt und es im Wohlergehen der Community verankert.

Eine aktuelle Studie, die Co-Autorin Adele Houghton in drei Gemeinden in den Vereinigten Staaten (Albany, New York; Buffalo, New York und Waterford, Virginia) durchführte, ergab, dass die Analyse der Gesundheitssituation als Rahmen für die Durchführung gemeinschaftlicher Beteiligung an einer geplanten Immobilienentwicklung genutzt werden kann Dadurch wurden die Prioritäten aller Interessengruppen besser ausbalanciert als bei einem typischen öffentlichen Genehmigungsverfahren. Auf die Frage, ob sie das Gefühl hätten, dass ihre Stimmen während des Community-Engagements gehört würden und ihre Ansichten sich in der endgültigen Projektvision widerspiegelten, gaben die Teilnehmer eine durchschnittliche Punktzahl von 4,65 von 5 zurück. Ein Community-Mitglied bemerkte: „Ich habe die Mischung aus allem gespürt.“ Stimmen gehört.“4

Die Analyse der Gesundheitssituation ermöglicht auch eine bessere Umsetzung von ESG-Zielen als typische ESG-Methoden. Die Empfehlungen für die Gestaltung und den Betrieb umweltfreundlicher Gebäude, die sich aus einer gemeindenahen Analyse der Gesundheitssituation ergeben (das „E“ in „ESG“), sind durch soziale und gesundheitliche Bedürfnisse in der umliegenden Nachbarschaft (das „S“ in „ESG“) motiviert. Diese Methode veranlasst auch Immobilienentwicklungsteams dazu, ihren Governance-Ansatz (das „G“ in „ESG“) neu auszurichten, indem sie die Community durch einen bewussteren Community-Engagement-Prozess in den Mittelpunkt des Entwurfs stellen. Die Methode kombiniert somit alle drei Elemente von ESG, indem sie die Analyse der Umweltbelastungen in der Nachbarschaft und bestehender Gesundheitsbedürfnisse nutzt, um die Stimme der Gemeinschaft bei der Gestaltung des endgültigen Projekts zu stärken.

Schließlich ist die Analyse der Gesundheitssituation skalierbar. Es nutzt frei verfügbare, nachbarschaftsspezifische Big Data aus seriösen Quellen, um evidenzbasierte Design- und Betriebsstrategien zu priorisieren, die die Belastung durch ungesunde Zustände reduzieren und positive Gesundheitsergebnisse fördern. Die in der Analyse verwendeten Indikatoren können bestehende Tracking- und Bewertungssysteme nutzen, um positive Ergebnisse in Bezug auf Klimawandel, Bevölkerungsgesundheit und soziale Gerechtigkeit effektiver zu messen und zu erzielen. Die Indikatoren sind auch mit bestehenden ESG-Screenings übersetzbar; lokale Richtlinien; Best-Practice-Leitfäden wie LEED, WELL und Fitwel; und globale Rahmenwerke wie die UN-Ziele für nachhaltige Entwicklung. Dadurch eignen sie sich für die Skalierung von einer individuellen Entwicklung hin zur Erstellung eines ESG-Scores auf der Ebene der Nachbarschaft, der Gemeinschaft und sogar des globalen Immobilienportfolios.

Umweltvorschriften und aktive Gemeindegruppen zwingen einzelne Immobilienentwicklungen zunehmend dazu, zu zeigen, wie sie der Gemeinschaft zugute kommen. Klima-, Gesundheits- und Gerechtigkeitsziele werden in die Interessenvertretung der Nachbarschaft sowie in formelle Bezirkspläne, Bebauungsvorschriften und andere lokale Regierungsinitiativen einbezogen. Unabhängig davon prüfen Immobilienkredit- und Eigenkapitalfinanzierer potenzielle Investitionen zunehmend darauf, wie sie das ESG-Profil oder die regulatorischen Anforderungen der Anleger unterstützen. Solche ESG-Zwänge können den Groll und die Länge des öffentlichen Genehmigungsverfahrens erhöhen, die Soft Costs und das Reputationsrisiko für den Entwickler während der Vorentwicklungsphase in die Höhe treiben und zu Stress bei allen Beteiligten führen. Sie können auch zu langfristigen Projektverpflichtungen führen, die nicht evidenzbasiert sind, aber dennoch die Kapital- oder Betriebskosten des Projekts erhöhen.

Die Analyse der Gesundheitssituation wirkt diesen Kräften entgegen, indem sie Immobilienentwicklungsteams dabei hilft, die Umweltgesundheitsfaktoren zu priorisieren, bei denen ihr Projekt die größte Wirkung haben kann. Die Metriken, die sie zur Verfolgung des Fortschritts verwenden, sind auf Gemeindeebene skalierbar, da viele lokale Klima-, Gesundheits- und Gerechtigkeitsrichtlinien auf denselben Metriken basieren – nur in einem größeren Maßstab. Auf diese Weise kann das Entwicklungsteam zeigen, wie sein Projekt zu wichtigen Leistungsindikatoren im Bezirksplan sowie zu kommunalen Plänen rund um Klimaschutz und Gesundheitsprobleme wie Fettleibigkeit und Asthma beiträgt.

Die Analyse der Gesundheitssituation ist von Natur aus gemeinschaftsbasiert und stützt sich auf nachbarschaftsspezifische Umweltgesundheitsdaten und Beiträge der Gemeinschaft, anstatt eine abstrakte ESG-Rubrik vorzuschreiben. Dieser Ansatz kann Vertrauen und eine gemeinsame Linie zwischen dem Entwicklungsteam, Community-Gruppen und der lokalen Regierung aufbauen, um sich auf eine gemeinsame Vision für das Projekt auszurichten. Eine solche Dynamik erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass ein optimierter öffentlicher Genehmigungsprozess neuen Mehrwert für alle drei Interessengruppen schafft. Das Entwicklungsteam profitiert finanziell, wenn ein optimierter Prozess die Dauer seiner Transportkosten reduziert. Auch der Ruf eines Unternehmens steigt, wenn es auf ein Projekt verweisen kann, das von der Community stark unterstützt wird. Anwohner und Unternehmen profitieren auf lange Sicht wohl am meisten von diesem Prozess, da sich ihre Lebensqualität eher verbessert, wenn das endgültige Design ihre Bedürfnisse und Vorlieben widerspiegelt. Schließlich profitieren Gemeindevorsteher und Kommunalverwaltungsbeamte davon, dass sie als wirksam angesehen werden, wenn es darum geht, die Reaktionsfähigkeit gegenüber den Wählern mit grünen Projekten in Einklang zu bringen, die zum Wachstum der lokalen Steuerbemessungsgrundlage und der Wirtschaft beitragen.

Um konkreter zu veranschaulichen, wie die Analyse der Gesundheitssituation in der Praxis allen drei Interessengruppen zugute kommen kann, bieten wir den Fall von Parzelle P3 an, einem 7,6 Hektar großen Grundstück im Stadtteil Roxbury in Boston, Massachusetts. Roxbury ist ein größtenteils einkommensschwaches, mehrheitlich in der Minderheit lebendes und historisch desinvestiertes Viertel etwa drei Meilen von der Innenstadt entfernt. Das Viertel ist weniger als eine Meile vom Longwood Medical and Academic Area entfernt, wo eine Gruppe von Gesundheitseinrichtungen, darunter die Harvard Medical School, ein wichtiges Beschäftigungszentrum bilden. Roxbury liegt außerdem neben der Ruggles Station, einem Bus-, U-Bahn- und Nahverkehrsknotenpunkt.

Der Standort ist von symbolischer Bedeutung, da er das größte Stück Land ist, das sich noch in öffentlichem Besitz befindet, aus der schwierigen Stadterneuerungsphase Bostons in den 1950er- und 1960er-Jahren, als die öffentlichen Behörden bedeutendes Gebiet nutzten, um große Landstriche neu zu erschließen und einkommensschwache und marginalisierte Bewohner von ihren Grundstücken zu verdrängen Nachbarschaften, um riesige Infrastrukturprojekte, Bürgerhäuser und einkommensstärkeren Wohnraum zu bauen. Der P3-Trakt ist auch deshalb wichtig, weil er groß genug ist, um als Katalysator für wirtschaftliche Chancen und sozialen Nutzen in der Nachbarschaft zu wirken.

Im Oktober 2021 veröffentlichte die Boston Planning & Development Agency (BPDA) eine Ausschreibung (RFP), in der Entwickler aufgefordert wurden, eine marktorientierte Entwicklung vorzustellen und zu zeigen, wie ihr Entwurf neben den erwarteten finanziellen Erträgen auch sinnvolle Vorteile für die Gemeinschaft bringen würde. Zwei führende Bauträger schlugen in mehreren Gebäuden jeweils rund eine Million Quadratmeter Wohnfläche für Biowissenschaften und gemischtverdienerische Nutzungen vor. Die BPDA wählte im Januar 2023 einen Entwickler aus.

Angesichts des zunehmenden Drucks von Amtsträgern und Gemeindegruppen, zu zeigen, wie eine geplante Immobilienentwicklung den Bewohnern und Unternehmen in der Nachbarschaft zugute kommen würde, räumte die RFP ein, dass eine ankurbelnde wirtschaftliche Entwicklung zu einer Verdrängung der Nachbarschaft führen könnte. Daher wurden die Entwickler gebeten, das Projekt so auszurichten, dass es den derzeitigen Bewohnern von Roxbury zugute kommt, anstatt sich nur darauf zu konzentrieren, neue Unternehmen und Bewohner in die Nachbarschaft zu locken. Im Rahmen eines Kurses über die Entwicklung von Immobilien mit sozialer Wirkung forderte Co-Autor Matthew Kiefer Studenten der Harvard University Graduate School of Design auf, mit der Unterstützung von Co-Autorin Adele Houghton darüber nachzudenken, wie die Analyse der Gesundheitssituation einen systematischeren Ansatz zur Erreichung dieses Ziels bieten könnte der P3-Site als die aktuelle Praxis, die oft ad hoc erfolgt.

Eine Gesundheitssituationsanalyse beginnt mit der Ermittlung des Standorts, der Schwere und der Ursachen der grundlegenden Umweltbelastungen auf und um das geplante Baugrundstück. Die Analyse befasst sich dann mit der Frage, ob diese Expositionen die bestehenden Bewohner oder die zukünftigen Bewohner des Projekts unverhältnismäßig schädigen.

Im Fall von P3 zeigen Volkszählungsdaten, dass die umliegende Nachbarschaft (geschätzt durch die Postleitzahl 02119) deutlich vielfältiger ist als sowohl Boston als Ganzes als auch die Vereinigten Staaten im Allgemeinen: 25,2 Prozent Asiaten, 20,4 Prozent nicht-hispanische Schwarze, 16,1 Prozent Hispanoamerikaner/Latino und 35,3 Prozent nicht-hispanische Weiße.

Daten zu Umweltbelastungen auf Stadtviertelebene zeigen eine hohe Anfälligkeit für städtische Hitzeinseleffekte und Überschwemmungen, da ein Großteil des Stadtviertels mit undurchlässigen Oberflächen wie Straßen, Parkplätzen und Gebäuden bedeckt ist. Bostons Plan zur Klimaresilienz, Climate Ready Boston, setzt den Standort zudem einem hohen Überschwemmungsrisiko aus. Etwa die Hälfte des P3-Geländes ist derzeit durchlässig (z. B. mit Vegetation bedeckt), sodass eine neue Entwicklung, die die undurchlässigen Flächen erhöht, unbeabsichtigt die Anfälligkeit der Nachbarschaft gegenüber extremer Hitze und Überschwemmungen erhöhen könnte.

Darüber hinaus grenzt die Tremont Street, eine wichtige Durchgangsstraße in Roxbury, an P3. Von 2015 bis 2022 dokumentierte die Stadt 20 verkehrsbedingte Fahrrad- und Fußgängerunfälle entlang dieses Straßenabschnitts – viele davon in der Mitte des P3-Blocks. Dies bietet dem neuen Projekt die Möglichkeit, Fußgängern einen sichereren Zugang zum Bahnhof Ruggles zu ermöglichen über die Tremont Street.

Daten aus Volkszählungsbezirken zu den kommunalen Gesundheitsmerkmalen der unmittelbaren Nachbarschaft zeigen eine hohe Prävalenz von Asthma bei Erwachsenen, eine schlechte psychische Gesundheit unter Erwachsenen und eine sehr hohe Armutsquote (48 Prozent). Andererseits ist die allgemeine körperliche Gesundheit gut, was möglicherweise auf die Unterrepräsentation demografischer Gruppen wie Kinder und ältere Menschen zurückzuführen ist, die aus physiologischen und verhaltensbedingten Gründen einem höheren Risiko negativer Gesundheitsfolgen ausgesetzt sind, wenn sie Umweltgefahren wie z. B. schlechte Gesundheit ausgesetzt sind Luftqualität, Überschwemmungen, extreme Hitze und gefährliche Kreuzungen.

Daher würde eine Bewertung der Umweltbelastungen und der sozialen Determinanten der Gesundheit im P3-Viertel darauf hindeuten, dass bei der Gestaltung des Projekts vier Gesundheitszustände in der Gemeinde Vorrang haben: hitzebedingte Verletzungen und Todesfälle, überschwemmungsbedingte Verletzungen und Todesfälle, verkehrsbedingte Verletzungen und Todesfälle aus der Luft Umweltverschmutzung und Fahrrad-/Fußgängerunfälle sowie psychische Gesundheit. Diese Gesundheitsfaktoren legen wiederum mehrere evidenzbasierte Strategien für die Gestaltung und den Betrieb von Standorten und Gebäuden nahe, die schädliche Belastungen reduzieren und die körperliche und geistige Gesundheit fördern könnten.

Gebäudedesign | Der Entwurf von CO2-neutralen, vollelektrischen Gebäuden und die Reduzierung ihrer Kühl- und Heizlast würde zwei Prioritäten für die Umwelt und Gesundheit Rechnung tragen, die sich aus der Gesundheitssituationsanalyse ergeben – extreme Hitze und Luftverschmutzung – und gleichzeitig die Treibhausgasemissionen senken. Weitere Entwurfsstrategien zur Reduzierung der extremen Hitzebelastung umfassen die Installation eines Weißdachs oder eines Gartendachs (dh eines begrünten Dachs); verbesserte Wand- und Dachisolierung; erhöhte Wand-Fenster-Verhältnisse; und angemessene Gebäudegröße, Form, Ausrichtung und externe Beschattungsvorrichtungen (z. B. Markisen).

Bedienbare Fenster würden zwei Prioritäten aus der Gesundheitssituationsanalyse unterstützen – den Schutz vor extremer Hitze und die Unterstützung der psychischen Gesundheit –, indem sie die Nutzungsdauer des Gebäudes während eines Stromausfalls verlängern5 und die erholsame Wirkung des Sonnenlichts und die Aussicht auf die Natur verstärken.

Außenräume (d. h. Außenbereiche, manchmal überdacht, die für die Durchführung von Aktivitäten genutzt werden sollen, die auch im Innenbereich stattfinden), in denen Anwohner willkommen geheißen werden, könnten die nutzbare Fläche auf dem Grundstück vergrößern, ohne die Grundfläche des Gebäudes zu vergrößern. Dies würde die vermietbaren Flächen vergrößern, dem Projekt dabei helfen, einen Netto-Null-Energieverbrauch zu erreichen, und auch die psychische Gesundheit und das Wohlbefinden der Gebäudenutzer und Anwohner fördern, indem der Zugang zur Natur verbessert würde, wodurch die physischen und psychischen Vorteile des Projekts erweitert würden über die Projektgrenzen hinaus.

Angesichts des mittleren Einkommensniveaus des Viertels und des Alters des Wohnungsbestands sollte das Projekt einen Raum umfassen, der sich bei Stromausfällen und Naturkatastrophen in ein Resilienzzentrum für das Viertel oder ein Kühlzentrum umwandeln lässt. Tatsächlich könnte diese Strategie einen der größten gemeinschaftlichen Vorteile des Projekts darstellen.

Standortplanung | Angesichts der strategischen Lage von P3 gegenüber dem Transitzentrum Ruggles Station könnte die Art und Weise, wie Gebäude auf dem Grundstück platziert werden, allen vier Umwelt- und Gesundheitsprioritäten gerecht werden, die sich aus der Gesundheitssituationsanalyse ergeben. Beispielsweise könnte der Standort das Verletzungsrisiko für Radfahrer und Fußgänger verringern, indem die angrenzenden Geh- und Radwege an das örtliche Grünwegenetz angeschlossen werden. Ein solcher Ansatz, gepaart mit der Anordnung der Gebäude rund um großzügige, öffentlich zugängliche Grünflächen, würde die psychische Gesundheit fördern, indem der Zugang zur Natur an einem sicheren Ort abseits des Verkehrs verbessert würde. Die bepflanzten Flächen könnten darüber hinaus so gestaltet werden, dass die Temperatur bei Hitzewellen gesenkt und das Risiko von Überschwemmungen vor Ort und in der umliegenden Nachbarschaft verringert wird.

Mehr durchlässige Grünflächen würden die Gesundheits- und Umweltrisiken von Überschwemmungen6 und den städtischen Hitzeinseleffekt7 mindern und gleichzeitig die psychische Gesundheit von Gebäudenutzern und Anwohnern der Nachbarschaft unterstützen.8 Ein erhöhter Baumbestand würde die Gefährdung durch extreme Hitzeereignisse weiter verringern und Gebäudenutzern die Möglichkeit geben, die Umwelt zu schützen die umliegende Nachbarschaft die körperlichen und geistigen Vorteile, die es mit sich bringt, Zeit in der Natur zu verbringen.

Die Anbindung an den nahegelegenen Greenway und die Reduzierung der Anzahl verfügbarer Parkplätze würden das Risiko verkehrsbedingter Verletzungen und die Belastung der Bevölkerung durch verkehrsbedingte Luftverschmutzung auf der Tremont Street verringern, indem die Bewohner des Geländes dazu ermutigt würden, mit dem Fahrrad, zu Fuß oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln anzureisen.9

Gemeinschaftliches Mikronetz für erneuerbare Energien | Eine Analyse der Gesundheitssituation würde auch die Einbeziehung eines gemeinschaftlichen Mikronetzes für erneuerbare Energien unterstützen – ein Standort, der sich im Besitz einer Genossenschaft befindet und über Produktionsanlagen für erneuerbare Energien (z. B. Sonnenkollektoren, Windturbinen, Geothermieanlagen) und eine Reihe von Stromübertragungsleitungen verfügt. Transformatoren und Energiespeichereinheiten, die vom zentralen Stromnetz isoliert werden können und bei einem größeren Stromausfall eine Zeit lang unabhängig funktionieren.

Angesichts der Größe, des Strombedarfs und der städtischen Lage von P3 könnte die Verankerung eines gemeinschaftlichen Mikronetzes für erneuerbare Energien mehrere Ziele erreichen. Dadurch würde die Gefährdung durch Stromausfälle aufgrund von Hitze- oder Überschwemmungsereignissen sowie durch Luftverschmutzung durch die Verbrennung fossiler Brennstoffe verringert. Es würde auch die Stromversorgung des Quartiers-Resilienzzentrums bei wetterbedingten Stromausfällen sicherstellen und könnte die teilnehmenden Gebäude zu Energieinseln machen, auf denen die Bewohner bei hitzebedingten Stromausfällen weiterhin die Klimaanlage betreiben könnten.

Das gemeinschaftliche Mikronetz könnte auch den finanziellen Druck auf einkommensschwache Bewohner verringern, indem es ihre monatliche Stromrechnung senkt. Tatsächlich könnte das Projekt ein von der Nachbarschaft geleitetes Wirtschaftsentwicklungsprojekt darstellen, das den Wohlstand der derzeitigen Einwohner von Roxbury steigern könnte. Die Gemeinde könnte mit dem Boston Office of Emergency Management oder nahegelegenen Projekten wie dem am Wentworth Institute of Technology verankerten Gemeinde-Mikronetz zusammenarbeiten, um die Finanzierung, Entwicklung und den Betrieb des Projekts zu strukturieren. Das Mikronetz würde auch dem Entwickler zugute kommen, da es eine neue Einnahmequelle für die Immobilie schafft und gleichzeitig die Treibhausgasemissionen der Entwicklung reduziert.

Aus genau diesen Gründen hat die nahegelegene Stadt Chelsea, Massachusetts, im Jahr 2020 den Grundstein für ein mit Solar- und Biokraftstoffen betriebenes kommunales Mikronetz mit Batteriespeicher gelegt. Die teilnehmenden Gebäude sind mit einem zentralen Controller verbunden, der die Last verwaltet und die Produktion mehrerer Standorte mithilfe einer cloudbasierten Plattform in einem virtuellen Kraftwerk zusammenfasst. Das Projekt wurde von einer Partnerschaft zwischen der Stadt und einer Koalition lokaler gemeinnütziger Umweltgerechtigkeitsorganisationen namens „Resilient Urban Neighborhoods + Green Justice Coalition“ vorangetrieben, die sich nichttraditionelle Finanzierungsquellen sicherte, beispielsweise einen Zuschuss in Höhe von 200.000 US-Dollar aus dem Massachusetts Green Communities-Programm.

Kosten-Nutzen-Analyse | Die Analyse der Gesundheitssituation kann einem Projekt auch dabei helfen, die Kosten-Nutzen-Analyse zu bestehen. Der Ansatz generiert viele Gestaltungsmöglichkeiten für eine Immobilienentwicklung, um vorrangige Umwelt- und Gesundheitsprobleme in der umliegenden Nachbarschaft anzugehen, die, wenn sie gelöst werden, einen immensen, quantifizierbaren Wert schaffen. Eine Einzelabrechnung darüber, wie viel jede evidenzbasierte Strategie im Vergleich zu einer allgemeinen Basislinie mit minimalem Code voraussichtlich kosten würde, kann mit einer ähnlichen Abrechnung der vielfältigen Nebenvorteile dieser Strategien aus der Perspektive des Immobilienentwicklers gepaart werden. Gemeindegruppen und Kommunalverwaltung. Insbesondere ist es möglich, die meisten Vorteile, die der Kommunalverwaltung zufließen, als verbesserte Schlüsselleistungsindikatoren im lokalen Klimaaktionsplan, Klimaresilienzplan, kommunalen Gesundheitsverbesserungsplan und bestehenden kommunalen Programmen zu messen.

Wie bei allen Kosten-Nutzen-Analysen kann der Nutzen nicht immer genau in Geld umgerechnet werden, er kann jedoch auf der Grundlage anerkannter Modellierungstechniken geschätzt werden, um die Entscheidungsfindung zu unterstützen. Während die Kosten wahrscheinlich vom Entwickler getragen werden, kommen auch anderen Parteien Vorteile zugute. Dieser Ansatz hilft dem Entwickler, andere Stakeholder davon zu überzeugen, zum Erfolg von Ideen beizutragen, die auf den ersten Blick für sich genommen als zu kostspielig angesehen werden könnten. Außerdem können Entwickler Maßnahmen vorschlagen, die auf dokumentierte Nachbarschaftsbedürfnisse eingehen, anstatt auf unzählige Anfragen von Interessengruppen und Genehmigungsbehörden zu reagieren. Interessengruppen sind eher dazu bereit, Projekte zu unterstützen, wenn sie sehen, wie die vorgeschlagenen Strategien ihren Bedürfnissen und Prioritäten entsprechen. Solche Strategien können das Projektrisiko reduzieren, die finanzielle Leistung verbessern und als diskrete Mengen mit validierten Kennzahlen direkt in ESG-Portfolios importiert werden.

Theoretisch kann die Analyse der Gesundheitssituation dazu beitragen, die wichtigsten Interessengruppen eines Entwicklungsprojekts zusammenzubringen – die Gemeinde, das Entwicklungsteam und die lokale Regierung. In der Praxis kann es jedoch zu Konflikten und Misstrauen kommen. Folglich muss die Analyse der Gesundheitssituation, egal wie gut sie durch Daten und Beweise fundiert ist, mit einem offenen Prozess zur Einbindung der Gemeinschaft unter Einsatz partizipativer Methoden10 gepaart werden, um sicherzustellen, dass jede Interessengruppe – insbesondere die von der Entwicklung betroffenen Community-Mitglieder – wahrnimmt, dass ihre Stimme gehört wurde und seine Ansichten werden im endgültigen Projektentwurf berücksichtigt.

Der aktuelle Entwicklungsansatz erreicht nicht seine maximale potenzielle Wirkung – unabhängig davon, ob er anhand traditioneller Kennzahlen zur finanziellen Rendite oder anhand von ESG-Kennzahlen gemessen wird.

Unsere Harvard-Studenten erhielten aufschlussreiche Reaktionen von Gemeindevertretern, Entwicklern und lokalen Beamten als Reaktion auf ihre Abschlusspräsentationen für das P3-Projekt. Die Interessengruppen waren besonders daran interessiert, wie das Projekt Laborräume (die wahrscheinlich die meisten Bewohner von außerhalb von Roxbury anziehen würden) mit bezahlbarem Wohnraum verbinden könnte, um Nutzer mit unterschiedlichem Einkommen und Hintergrund willkommen zu heißen. Sie unterstützten Studentenideen, die den öffentlichen Nahverkehr erleichterten, den Zugang zur Natur und zu Outdoor-Aktivitäten verbesserten und eine sicherere Route zur Ruggles Station über die Tremont Street ermöglichten.

In ähnlicher Weise ergab die Untersuchung der Co-Autorin Adele Houghton, dass der Einsatz einer Gesundheitssituationsanalyse zur Gestaltung eines tiefgreifenden Community-Engagement-Prozesses die Unterstützung der Teilnehmer für das Projekt steigerte. Zu Beginn des gemeinschaftlichen Engagements für ein teilnehmendes Immobilienprojekt konzentrierten sich beispielsweise mehrere Gemeindevorsteher ausschließlich auf die Notwendigkeit, die Luftverschmutzung durch Lastkraftwagen und nahegelegene Züge anzugehen. Die Analyse zeigte jedoch, dass die Luftverschmutzung Teil eines größeren Rahmens von Umweltbelastungen war, einschließlich extremer Hitze und Überschwemmungen. gemeinschaftliche Gesundheitsbedürfnisse wie psychische Gesundheit, Waffengewalt, Fettleibigkeit und Asthma; und soziale Determinanten der Gesundheit, wie hohe Armutsraten und das Erbe des Rassismus, die das Risiko negativer gesundheitlicher Folgen verschärften. Infolgedessen erzielten die Teilnehmer einen Konsens, der Entwurfsstrategien zum Schutz von Gebäudenutzern und Nachbarn vor allen drei klimabedingten Belastungen (Hitze, Überschwemmungen und Luftverschmutzung) Vorrang einräumte. Gemeindemitglieder betonten außerdem die Notwendigkeit, dass das Entwicklungsteam und die Gemeindegruppen zusammenarbeiten, um gemeindebasierte gemeinnützige Organisationen und städtische Dienste für die Belegung des Erdgeschosses eines Kerngebäudes in der Siedlung zu gewinnen.

Am Ende des Community-Engagements drückten die meisten Teilnehmer nicht nur ihre allgemeine Unterstützung für den Ansatz aus, sondern stimmten auch zu oder stimmten voll und ganz zu, dass die Ansichten ihrer Interessengruppe in der endgültigen Projektvision zum Ausdruck kamen (eine durchschnittliche Punktzahl von 4,44 von 5). Noch auffälliger war, dass sich die Atmosphäre während der Verlobung deutlich veränderte. Viele Community-Mitglieder äußerten zu Beginn des Prozesses Bedenken hinsichtlich Gentrifizierung und Verdrängung sowie Skepsis gegenüber den Absichten der Entwickler. Am Ende des Engagements hatten alle drei Interessengruppen einen Konsens über die Projektvision erzielt. Ein Community-Leiter fragte den Entwickler sogar: „Welche Schritte können Community-Mitglieder unternehmen, um sich für Sie einzusetzen?“11

Die Analyse der Gesundheitssituation ist vielversprechend. Fairerweise muss man jedoch sagen, dass die Anwendung auf die Immobilienentwicklung mit Herausforderungen konfrontiert sein kann, denen jedes neue transdisziplinäre Unterfangen gegenübersteht. Immobilienentwickler verfügen wahrscheinlich nicht über das interne Fachwissen, um eine Gesundheitssituationsanalyse durchzuführen. Zwar erfordern andere Aspekte der Immobilienentwicklung spezielles Fachwissen, beispielsweise Energieeffizienz oder Regenwasserrückhaltung. Der in diesem Artikel behandelte Ansatz wurde jedoch nur bei einer Handvoll Projekten angewendet, sodass es keine etablierte Kohorte von Beratern gibt, die ihn anwenden könnten. Ebenso sind Gemeindebewohner mit dieser Methode wahrscheinlich nicht vertraut, und den städtischen Mitarbeitern fehlt möglicherweise das Fachwissen im Bereich der öffentlichen Gesundheit, um zu beurteilen, wie die Analyse der Gesundheitssituation in öffentliche Bewertungen integriert werden kann.

Die gute Nachricht ist, dass alle Parteien eine überlegene Methode wollen. Impact-Investoren, Immobilienentwickler, Architekten, Berater für grünes und gesundes Bauen sowie gemeindenahe Organisationen sind sich zunehmend bewusst, dass der aktuelle Entwicklungsansatz nicht seine maximale potenzielle Wirkung erzielt – unabhängig davon, ob er anhand traditioneller Kennzahlen zur finanziellen Rendite oder anhand von ESG gemessen wird. Co-Autorin Adele Houghton hat seit 2020 mehr als 50 Immobilienentwickler, Architekten und Berater für grünes und gesundes Bauen in den Vereinigten Staaten interviewt. Sie haben den Wunsch geäußert, das Gebäudedesign an die nachgewiesenen Bedürfnisse der umliegenden Nachbarschaft anzupassen.

Eine zweite Herausforderung ist die Menge und Streuung der Sekundärdatensätze. Die Verbreitung offen verfügbarer Datensätze auf Nachbarschaftsebene im letzten Jahrzehnt schickt den Fachmann für Gesundheitssituationsanalysen auf eine Schnitzeljagd. Die in diesem Artikel vorgestellte P3-Fallstudie stützte sich beispielsweise auf 40 Datensätze von 13 Websites. Die Analyse der Gesundheitssituation ermöglicht es, diese Fülle an Daten in einen prägnanten Ausdruck dafür umzuwandeln, wie eine geplante Immobilienentwicklung ihren Standort und ihre beabsichtigte Nutzung nutzen könnte, um den Geldgebern der Entwicklung, der umliegenden Nachbarschaft und der Gemeinde den größtmöglichen Nutzen zu bringen.

Das jüngste Aufkommen von Tools für künstliche Intelligenz (KI) wie ChatGPT eröffnet die Möglichkeit, KI zur Automatisierung des ersten Schritts im Prozess der Analyse der Gesundheitssituation zu nutzen – und so den in diesem Artikel beschriebenen Prozess für alle verfügbar zu machen, die von der Immobilienentwicklung betroffen sind, unabhängig davon, wo ihren Bildungshintergrund. Die Herausforderung, wie Big Data effizient und ethisch genutzt werden kann, ist eine Frage, die Innovatoren und Erstanwender der in diesem Artikel vorgeschlagenen Methode im Laufe der Zeit zusammen mit anderen Bereichen klären müssen, die sich mit ähnlichen Fragen auseinandersetzen.

Die Immobilienentwicklung scheint ein unwahrscheinliches Mittel für positive soziale Veränderungen zu sein. Obwohl der Zusammenhang zwischen der physischen Umgebung und den sozialen Folgen immer klarer wird, befürchten viele Anwohner und Befürworter der Nachbarschaft, dass eine groß angelegte Immobilienentwicklung unerwünschte Veränderungen für ihre Gemeinde mit sich bringen wird. Entwickler müssen die Notwendigkeit, die Vorteile ihres Projekts zu vertreten, mit den inhärenten Risiken einer Immobilienentwicklung in Einklang bringen. Projekte sind kapitalintensiv, erfordern einen längerfristigen Investitionshorizont und müssen eine hohe Rendite versprechen, um Investitionen anzuziehen. Konventionelle Ansichten könnten darauf hindeuten, dass die Hinzufügung von Sozialleistungsanforderungen kontraproduktiv wäre.

Unsere Forschung zeigt, dass diese Ansicht falsch ist. Wir freuen uns auf den breiteren Einsatz von Gesundheitssituationsanalysen zusammen mit Kosten-Nutzen-Tests und effektivem Engagement in der Gemeinschaft, um die Immobilienentwicklung zum Nutzen aller Teilnehmer zu verbessern.

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Lesen Sie weitere Geschichten von Adele Houghton und Matthew Kiefer.

1 Amy Schulz und Mary E. Northridge, „Social Determinants of Health: Implications for Environmental Health Promotion“, Health Education & Behavior, vol. 31, Nr. 4, 2004; Weltgesundheitsorganisation, A Conceptual Framework for Action on the Social Determinants of Health, 2010.

2 Andrew L. Dannenberg, Howard Frumkin und Richard J, Jackson, Hrsg., Making Healthy Places: Designing and Building for Health, Well-Being, and Sustainability, Washington, DC: Island Press, 2011.

3 Elizabeth Pollman, „The Making and Meaning of ESG“, European Corporate Governance Institute, Working Paper Series in Law, Papiernr. 659/2022, Oktober 2022.

4 Adele Houghton, Priority Green for Community Benefit: A Framework for Tailoring Real Estate Entitlement Concessions to Nachbarschaftsspezifische Prioritäten rund um Klima, Gesundheit und Gerechtigkeit, Harvard University ProQuest Dissertations Publishing, 2023.

5 Adele Houghton und Carlos Castillo-Salgado, „Associations between Green Building Design Strategies and Community Health Resilience to Extreme Heat Events: A Systematic Review of the Evidence“, International Journal of Environmental Research and Public Health, vol. 16, Nr. 4. 2019.

6 Salman Anees Soz, Jolanta Kryspin-Watson und Zuzana Stanton-Geddes, The Role of Green Infrastructure Solutions in Urban Flood Risk Management, Weltbankgruppe, 2016.

7 George Luber und Michael McGeehin, „Climate Change and Extreme Heat Events“, American Journal of Preventive Medicine, vol. 35, nein. 5, 2008.

8 Chinmoy Sarkar, Chris Webster und John Gallacher, „Residential Greenness and Prevalence of Major Depressive Disorders: A Cross-Sectional, Observational, Associational Study of 94.879 Adult UK Biobank Participants“, The Lancet Planetary Health, vol. 2, nein. 4. 2018.

9 Piers MacNaughton et al., „Impact of Bicycle Route Type on Exposure to Traffic-Related Air Pollution“, Science of the Total Environment, vol. 490, 2014.

10 Meredith Minkler, „Using Participatory Action Research to Build Healthy Communities“, Public Health Reports, vol. 115, 2000.

11 Houghton, Priority Green.

Adele Houghton ist Präsidentin von Biositu, LLC und Dozentin an der TH Chan School of Public Health der Harvard University.

Matthew Kiefer ist Direktor von Goulston & Storrs und Dozent an der Graduate School of Design der Harvard University.

Die Autoren danken den Studierenden von SES 5383: Developing for Social Impact an der Harvard Graduate School of Design und den Gastrednern der Boston Planning and Development Agency, der Boston Residential Group, der Conservation Law Foundation, der HYM Investment Group, der Madison Park Development Corporation und Massachusetts Housing Investment Corporation, deren Präsentationen und Beiträge zur Klassendiskussion dazu beitrugen, die in diesem Artikel vorgestellten Konzepte zu bereichern. Sie danken außerdem Linda Kaboolian von der Harvard TH Chan School of Public Health für ihren Beitrag zu frühen Entwürfen.